Alteração da fachada do prédio.

As modificações da fachada dos condomínios edilícios podem causar várias dúvidas perante a sociedade, bem como problemas, tanto para o condomínio quanto ao condômino. Esse é um tema polêmico, com recorrente apreciação do Poder Judiciário, o qual esperamos melhor destrinchar.

Honorários em cobranças de condomínio

O respectivo trabalho envolve um estudo sobre o que o nosso ordenamento jurídico estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática. Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil de 2002, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. No entanto, cabe-nos analisar também os limites de tal dispositivo, e se tal prática não estaria violando a legislação como um todo, tal como a lei geral sobre condomínios edilícios, o Código Civil, compreendido entre os artigos 1331 a 1358, como também a Lei 4591/64, além dos códigos ou leis que regulem posturas públicas dos municípios ou mesmo legislação no âmbito estadual.

Sem a pretensão de esgotar o assunto, neste artigo a questão da mudança da fachada nos condomínios edilícios é abordada tendo como referência somente a jurisprudência, dispositivos de leis que serão trazidos a tona para a melhor compreensão do leitor, bem como a melhor doutrina sobre o tema.

2 - FACHADA E SEUS LIMITES: UMA ANÁLISE DOUTRINÁRIA E JURISPRUDENCIAL MODERNA. É sabido na concepção de condomínio edilício que temos por uma das características, a conjugação de direitos reais, tal qual o direito de propriedade exclusiva que consiste no exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma, e pelo direito de co-propriedade, na qual é exercido conjuntamente por todos os condôminos em áreas comuns. Tais direitos supracitados, impõe aos condôminos a observância de certos deveres:

Como dito introdutoriamente, temos em vigor o artigo 1.336, do Código Civil de 2002, cujo enumera de forma não taxativa, os deveres mínimos dos condôminos, estipulando em seu inciso III que é vedada a alteração da forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. In verbis:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; [i]

Em nossa pesquisa, nota-se que tal dispositivo resta por demasiadamente ampla em relação a sua interpretação. A norma aqui pende a uma valoração axiológica do magistrado, na qual deve ser analisada conforme o caso concreto, gerando assim, uma jurisprudência farta sobre o tema, devido a quantidade de condôminos buscando a tutela jurisdicional e a interpretação variada dos jurisdicionados.

Antes mesmo de adentrar na análise, jurisprudencial, na qual tem como base do respectivo estudo, comentando o dispositivo, ora citado acima, trazemos para o leitor, o conceito de fachada e seu objetivo, por dois grandes doutrinadores no ramo.

Nos ensinamentos de Caio Mario da Silva Pereira que:

“(...) a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o consentimento dos demais. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto a conservação das linhas exteriores do prédio”[ii].

Flávio Tartuce ainda esclarece que:

“(...) a proibição de alteração de fachada tem por objetivo a manutenção da harmonia estética do edifício”. Adiante, o autor traz à baila que “a alteração que em nada implique comprometimento dessa harmonia arquitetônica não é considerada infração (…)” [iii]

Ante exposto, é claro que a proibição atribuída aos condôminos refere-se à área externa do edifício. Conforme interpretação hermenêutica à esse ponto, entendemos que, por se tratar de regra restritiva, deve ser interpretada restritivamente. Por fim, conforme próprio ensinamento do autor ora citado, a limitação restringe-se ao conjunto arquitetônico da construção, isto é, refere-se a proibições de alterações na fachada do prédio. Consiste, pois, em uma limitação estética no interesse da coletividade condominial.

Assim, conforme trás em análise Guglinski, a vedação à alteração da fachada ao alvedrio dos condôminos é de suma importância para que a edificação não se torne uma pintura abstrata, sem formas e cores definidas. A regra geral, portanto, é a de que é defeso aos condôminos empreender modificações nas fachadas sem o consentimento dos demais. Uma vez introduzidas tais alterações por um ou alguns dos condôminos ao arrepio das regras contidas na Convenção ou na Lei, cabe ao síndico ou qualquer condômino ajuizar ação de nunciação de obra nova para impedir seu prosseguimento ou ação demolitória caso a mesma já esteja concluída.[iv]

Entende-se, todavia, que a análise do dispositivo em comento depende de cada caso concreto, sendo que modernamente entende-se que as modificações realizadas pelos proprietários que não afetem a harmonia do edifício, nem causem prejuízos aos co-proprietários, sejam permitidas.

3. ALTERAÇOES DE FACHADA: UMA NOVA CONCEPÇÃO JURISPRUDENCIAL DA ESTRUTURA URBANÍSTICA. Aqui, tratar-se-á dos mais comuns tipos de alteração de fachada, sem a pretensão de esgotar todos as espécies de alterações, mas seguindo a perspectiva geral quanto as mudanças de fachada trabalhada em tópico a cima e trazendo posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais, esperamos buscar melhor entendimento do leitor, para por fim trazer em seguida a construção histórica dessa jurisprudência, bem como, possíveis soluções para quem convive com estas questões a seguir trabalhadas:

3.1 – ENVIDRAÇAMENTO OU REDES DE PROTEÇAO: No sentido de mudança de fachada, podemos citar como exemplos a colocação de redes de proteção nas janelas da unidade residencial ou o envidraçamento das varandas ou sacadas. É cada dia mais normal as construções de apartamentos residenciais com sacada “gourmet”, assim como, apartamentos decorados onde estas sacadas são apresentadas com o referido envidraçamento.

Porém, muitos condôminos, após o recebimento do respectivo imóvel, são impossibilitados de realizar esse envidraçamento, sob o argumento que o envidraçamento configura alteração da fachada, o que nos leva a um julgado recente do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação n.º 0029009-21.2011.8.26.0002, de Relatoria do Eminente Desembargador Fortes Barbosa, decidiu que:

“(...) instalação de vidros incolores e imperceptíveis, não importam em alteração considerável da fachada, vedada pelas normas condominiais e pelo artigo 10, inciso I da Lei n.º 4561/64 e pelo artigo 1336, inciso II do Código Civil.” [v]

Tal Tribunal entendeu que a instalação de vidros incolores e o emprego de perfis de alumínio leve não alteraram em nada a fachada do prédio, ficando preservadas as intenções formais e de acabamento do projeto inicial. No mesmo acórdão, concluiu-se, que o envidraçamento não quebra a harmonia arquitetônica e, inclusive, melhora na funcionalidade e no aproveitamento da sacada com maior segurança.

No mesmo sentido, Caio Mário da Silva Pereira:

“Tem-se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto” [vi]

3.2 - IMPLEMENTAÇÃO DE LETREIROS, PLACAS E LUMINOSOS: Outra questão que é de suma importância, e relaciona-se com o tema, diz respeito à implementação pelos condôminos de letreiros, placas, luminosos quando for omissa a convenção de condomínio.

Marco Aurélio Viana nos ensina que:

“(...) a colocação de letreiros luminosos na fachada, em se tratando de prédio comercial, não conhece obstáculos, observado igual direito dos demais comunheiros. (...) Já em prédio residencial não se admite a utilização da fachada da forma indicada. A colocação de painel de propaganda em fachada de edifício, traz prejuízo para outro condômino, tipifica esbulho e autoriza o manejo de interdito possessório” [vii]

Quanto aos prédios comerciais, temos que a colocação de letreiros ou luminosos pode ser considerado até mesmo como pressuposto de manutenção do negócio razão pela qual deve ser tolerado o uso de placas de identificação do estabelecimento, desde que estejam em consenso com a jurisprudencial, na qual consiste em obedecer o traçado arquitetônico e visual da edificação, respeitando também as dimensões condizentes com o espaço disponível, mantendo um padrão habitual da região e estejam de acordo com as normas e diretrizes elaboradas pela municipalidade.

Nesse sentido: Se a Convenção do Condomínio prevê expressamente a proibição de alteração, modificação, substituição ou retirada das partes de uso comum, senão mediante consentimento expresso dos condôminos, tal disposição deve ser respeitada, ainda que se trate de edifício comercial. [viii]

3.3 - INSTALAÇAO DE AR CONDICIONADO Há divergência sobre o tema, assim como em todo o decorrer encontramos, jurisprudência em ambos sentidos sobre a colocação de aparelhos de ar condicionado em uma unidade isolada.

Uma primeira corrente afirma que tal modificação constitui alteração de fachada e o condomínio pode contestá-la na Justiça se entender que a medida desvaloriza os apartamentos por afetar a estética do edifício.

Corrente diversa diz que por se tratar de um objeto que proporciona um melhor conforto ao morador, isso não há de se contestar. No entanto extrai-se dos Tribunais Superiores que para se instalar aparelhos de ar condicionado é necessário as seguintes condicionantes:

a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica. [ix]

b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. [x]

c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

3.4 -– A COLOCAÇÃO DE ANTENAS DE TV A colocação de antenas de TV do tipo “Sky” constituem alteração de fachada se o condomínio (assembléia) entender que elas prejudicam a estética do edifício. Segundo o advogado especializado em Direito Imobiliário, Plínio Hypolito, como a instalação desses equipamentos altera a fachada, é necessário que todos os condôminos estejam de acordo.

“Observo que, nos últimos meses, várias ações desse tipo têm ocorrido, para embargar obras de locação de espaços nos topos dos prédios. Muitos condomínios acabam com a vida financeira prejudicada, já que esta é uma alternativa rentável e que pode ajudar a custear a sua administração”, afirma. Caso a locação não obtenha a aprovação unânime dos condôminos, ela será considerada irregular e passível de anulação. A obra poderá ser embargada judicialmente por iniciativa de qualquer condômino”. [xi]

No entanto encontramos julgados divergentes sobre o tema:

DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. MATÉRIA PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. INÉRCIA DO APELANTE QUANTO À APRESENTAÇÃO ESPECÍFICA DE PROVAS. PRECLUSÃO RECONHECIDA. INSTALAÇÃO DE ANTENA EM ÁREA COMUM. FACHADA NÃO AFETADA. Instalação que, por não violar dispositivos da convenção condominial e do regulamento interno, dispensava aprovação em assembleia. Sentença preservada nos termos do art. 252 do Regimento Interno. APELO IMPROVIDO. [xii]

4- EVOLUÇÃO JURISPRUDENCIAL: UMA LINHA TEMPORAL DOS TRIBUNAIS BRASILEIROS, QUANTO AO INTERESSE DA COLETIVIDADE CONDOMINIAL: Neste tópico, adentramos mais profundamente, na relação jurisprudencial que tem por foco este artigo. O posicionamento moderno trazido em tópico anterior adveio das mudanças vividas na sociedade, na qual impuseram gradativamente abrandamento de regras, notadamente visando garantir a segurança dos condôminos, na qual é preciso para tal, um estudo mais cuidadoso, traçando uma evolução dos entendimentos sobre o tema na visão dos tribunais deste país.

A começar, colhemos um julgado de 1962 na qual ainda vigorava o decreto 5.481/28, na qual percebemos um positivismo extremo em uma interpretação restrita da lei da época:

O acórdão impugnado pelo extraordinário decidiu que as obras que a apelada pretende fazer, incidem na proibição do decreto 5.481/1928, que veda a qualquer proprietário muda a forma externa ou a distribuição interna dos compartimentos, proibição reiterada na convenção dos condôminos. [xiii]

No entanto em meados 1970 com a entrada em vigor da lei Lei nº 4.591, de 1964, já encontramos julgados buscando o melhor convívio e aprimoramento de regras condominiais:

É defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada (art. 10, I, da Lei nº 4.591/64). A alegada violação da norma legal por parte de outros condôminos não vem em favor do condômino que apresenta defesa fundada no princípio da isonomia, pois este pressupõe a juridicidade da conduta: do ilícito não resultam direitos. [xiv]

Duas décadas depois, o entendimento que era defeso a alteração da forma externa das fachadas se mantinham, no entanto a jurisprudência era firme, em não admitir a descaracterização desta:

É defeso ao qualquer condomínio alterar a forma externa da fachada. Se as obras, ademais descaracterizam a fachada externa, devem ser desfeitas. [xv]

No mesmo viés [xvi]. Perto do século XX, com o crescimento da utilização de vidros na estética dos condomínios:

O fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes não caracteriza ofensa ao art. 10, I, da Lei nª 4.591/64 e de norma prevista na Convenção de Condomínio, porque constatado em perícia, e até declarado pelo autor intelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica. [xvii]

No mesmo sentido [xviii]. Uma década depois o entendimento prevalece:

CONDOMÍNIO - Obrigação de fazer - Alteração de fachada - Substituição de venezianas por vidros - Modificações insignificantes - Existência de outras unidades que também promoveram alterações - Ausência de prejuízo para a estética do edifício - Inocorrência de depreciação do condomínio - Ensinamentos doutrinários e precedentes jurísprudenciais, inclusive da Câmara - Sentença de improcedência mantida - Apelo desprovido. [xix]

Com o advindo da busca por ar condicionados nas residências, os tribunais a priori rechaçavam a sua implementação sem autorização dos demais condôminos sob o viés de:

CONDOMÍNIO - Edifício - Alteração da fachada - Colocação de ar condicionado - Prévia consulta à administração - Necessidade - Risco à segurança, à estrutura e ao equilíbrio estético - Aplicação do artigo 10, incisos I e III, e § 2º da Lei Federal n. 4.591, de 1964 - Embargos rejeitados. [xx]

Uma década depois, tal entendimento foi acertadamente desfeito:

CONDOMÍNIO — instalação de ar condicionado na parte dos fundos do prédio - inalteração na fachada - ausência de infração à convenção condominial, que não veda a instalação dos aparelhos- recurso provido.[xxi]

Feito uma análise, de alguns precedentes de várias épocas da jurisprudência nacional, temos nos dizeres da Desembargadora do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Elaine Harzheim Macedo, que “à estética do condomínio deve se sobrepor a segurança, a qual merece prestígio nas relações de convivência, legitimando, em juízo de proporcionalidade, a mínima alteração da fachada, o que não chega a desrespeitar a legislação e as regras condominiais”. [xxii]

Porém, existem situações em que são aceitáveis modificações, pelo fato de não serem consideradas como alteração de fachada. Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio, ou seja, não comprometam a harmônica arquitetônica do condomínio.