Honorários em cobranças de condomínio.

A atuação do advogado nos condomínios edilícios tornou-se indispensável para uma gestão segura e eficiente. Dentre as tantas missões do advogado no direito condominial, destaca-se o combate à inadimplência, assim entendido como um conjunto de medidas adotadas face ao condômino inadimplente. A dinâmica do mercado imobiliário exige do advogado uma atuação extremamente pró-ativa, sobretudo pela necessidade de reposição do caixa mensal dos condomínios para custeio das despesas ordinárias. Diante de tal cenário, os advogados incrementaram seus métodos de trabalho e, antes da tradicional propositura da ação judicial de cobrança, demorada e onerosa, passaram a utilizar interessantes ferramentas extrajudiciais, tais como cartas de cobrança, plantões de cobrança e setor de conciliação extraprocessual. Os advogados investiram pesado em software, centrais de atendimento, equipes de cobrança e instalações físicas.

O resultado positivo da cobrança extrajudicial realizada por advogado, evita e previne litígios, além de trazer célere solução aos clientes, consolidando a atuação moderna do advogado, sem apequenar sua importância. É evidente que o advogado, ao enviar uma carta de cobrança ou realizar um plantão de cobrança, culminando na celebração de um acordo extrajudicial, utilizando sua estrutura e sua responsabilidade profissional, realizou com sucesso seu mister e merece receber seus honorários advocatícios, ou seja, a justa remuneração pelo serviço prestado !
Todavia, grande parcela da sociedade, sobretudo os inadimplentes, relutam em pagar os honorários advocatícios do profissional que efetivamente trabalhou no caso concreto, sob a ultrapassada alegação de que não houve ação judicial e que portanto os honorários não são devidos. O que pretendem: Que o advogado se torne mero distribuidor de ações judiciais ? Que o advogado fique alheio aos avanços sociais, onde figura como verdadeiro pacificador social ? Que o advogado trabalhe sem receber ?

Em tempos de incansável busca pela modernização profissional e acima de tudo por uma solução mais eficaz aos conflitos, causa espanto imaginar que muitos ainda enxerguem o advogado como o profissional que atua apenas e tão somente nos Tribunais.

O Código Civil determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios originados pelo descumprimento da obrigação, independente de propositura de ação judicial, senão vejamos os artigos 389 e 395:

Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.

A Tabela de Honorários da Ordem dos Advogados do Brasil prevê a cobrança de honorários advocatícios, a base de 10% (dez por cento), quando houver intervenção do advogado para solução de qualquer assunto no terreno amigável (item 89).

Apesar de lícita e acima de tudo justa, a estipulação de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais gera muita polêmica no mercado imobiliário, em razão da errônea analogia entre relação de consumo e rateio de despesas condominiais ! Fosse o caso - por exemplo - de uma financeira que contratou escritório de advocacia para cobrar a dívida de cliente, poderiam ser questionados quaisquer honorários cobrados na fase extrajudicial, pois o cliente no caso, não teria por obrigação participar de quaisquer ônus relativos a tal cobrança. Ou seja, a financeira contratou o escritório de advocacia por sua conta e risco, e excluindo os casos em que foi ajuizada ação de cobrança e estipulados honorários sucumbênciais pelo Juízo, o ônus da cobrança deve ser suportado todo e exclusivamente por quem contratou o escritório.

No caso dos condomínios, não há relação de consumo, mas sim um rateio de despesas comuns. O condômino, ao mesmo tempo em que é devedor, é também credor, pois de todo e qualquer recebimento feito pelo condomínio, ele é dono de um quinhão, relativo a sua quota-parte comum, de acordo com a fração ideal total de sua unidade. Assim, se o síndico contratou um escritório de advocacia para efetuar a cobrança judicial e extrajudicial dos inadimplentes, mediante recebimento de honorários advocatícios suportados pelo devedor, não se pode discutir a legalidade de tal estipulação, tampouco admitir o favorecimento do devedor em detrimento dos demais moradores, já onerados pela inadimplência de seu vizinho. Há que se atentar que o objetivo comum perseguido é o controle da inadimplência dentro do mês, impulsionada com o advento da multa de 2% (dois por cento), bem como carrear os custos da cobrança, seja ela judicial ou extra-udicial, ao causador da despesa, protegendo a massa condominial. Não se pode olvidar que abusos e excessos existem e precisam ser coibidos, sem falar nas famosas “despesas de cobrança”, estipuladas por pseudo escritórios, sequer representados por advogados.

Altamente recomendável que a contratação do advogado, bem como a forma de pagamento dos honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de débitos condominiais, sejam objeto de deliberação em assembléia geral de condôminos, cujas decisões são soberanas e obrigam a todos, evitando desgastes aos síndicos, aos administradores e principalmente aos advogados.